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昔日地王旁,土拍仅仅一轮游?真相在于……

来源:平湖房产网(www.rnqqn.club)  2019-04-29 19:39:00

摘要:2019平-15号地块,仅仅只有1轮报价后,被嘉兴东邦置业有限公司以总价11617万元抄底摘得,楼面价2400.33元/㎡。

就在刚刚,2019年平湖的第二宗住宅土拍落下帷幕。2019平-15号地块,仅仅只有1轮报价后,被嘉兴东邦置业有限公司以总价11617万元抄底摘得,楼面价2400.33元/㎡。

此结果一出,一些朋友又开?#21363;?#21628;“凉凉?#20445;?#27004;面价才2千出头,已经令人大跌眼镜;而在2017年,同样在新埭,融创曾经连拿四地,以平均8516元的楼面价刷新过平湖地王,震惊许多人。这才两年功夫,土拍市场是不是行情急转直下了?

事实上,关于这块地,我们房产网在月初《昔日地王旁,又一宅地挂牌!能否再续传奇?!…》一文中曾经详细介绍过,当时我对于这块地的一些判断有三个特点:

1、地儿是好地

2、成交价大概率很平和

3、酒店意义要大于住宅意义

而今天的土拍结果,很好的印证了?#19994;?#26102;的猜想。对照这?#19994;?#26102;罗列的三个特点,就能很好解释今天土拍为何仅仅只进行了“一轮游”。

2019平-15号地块现场图

我们应该注意到,在本宗土地出让中,地块竞得人须在签订土地《成交确认书》前与张江长三角科技城平湖园管理委?#34987;?#31614;订《平湖市新埭镇新?#19979;?#21335;侧、芦席路西侧地块项目监管协议》,并按《平湖市新埭镇新?#19979;?#21335;侧、芦席路西侧地块项目监管协议》要求进行开发建设。

这里头最主要的内容就是要求竞得人在新?#19979;?#21335;侧芦席路西侧地块内,建设一幢四星级标准的高端国际品牌酒店

要知道,这个地块的位置其实比昔日地王的江南悦,更靠近新埭镇中心。但由于附带的一个四星酒店的苛刻条件,成为一个很大的阻力,让不少纯粹就想过来造房子的开发商望而却步。

正因为这块地有酒店有住宅,所以我们传统意义上的计算楼面价的方法,其实是不适用的。

我们回过?#25151;?#36825;块地的开发强度。

旅馆用地,也就是传说中的四星酒店,用地面积7333㎡,而旅馆容积率3.14,也就意味着旅馆的建筑面积达到了23025.62㎡。两万多方的酒店,7000多方的用地,对不起,不能造住宅!

而且,对于酒店条条框框要求,制定得也非常详细:

而?#23548;首?#23429;的建筑面积呢?住宅用地14666㎡,住宅容积率2.2,由此可得理论上住宅的建筑面积最多32265.2㎡。建筑高度60—80米,意味着以后高层产品跑不了了。

所以,如果抛掉酒店那部?#32622;?#31215;,其实这块地的真实楼面价,应该这么计算,成交价11617万,除以住宅(最大)建筑面积32265.2㎡,得出3600元/㎡的?#23548;?#27004;面价。如果建筑面积还被限制在3.2万方之下,那么?#23548;?#27004;面价将变得更高!

地块位置图

如果你觉得这个价格还是偏?#22303;耍?#37027;不妨把时针拨回到一年前的这个时候,2018平—23地块,也是“酒店+住宅的搭配,被卓越以2649元/㎡的楼面价摘下。而今天在那块土地上,卓越打造了一座158米五星铂尔曼酒店+卓越平湖壹号,这个住宅项目,定调之高无需我赘述了吧。

最后,恭喜东邦置业摘下新埭这宗“酒店+住宅”用地,不仅给这个区域的住宅注入活力,还将丰富整个新埭区域的酒店配?#20303;?#30456;信不久的将来,这里拔地而起的酒店和住宅,将成为整个张江长三角科技城平湖园区内的新地标!

至于楼面价这个东西,还有那么重要吗?

 

——THE END——


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