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2019平湖楼市半年报(下):平湖二手均价没破万?真相在于……

来源:平湖房产网(www.rnqqn.club)  2019-08-21 17:02:15

摘要:在上篇?中,我们主要从土地和住宅两方面为大家分析了平湖上半年的楼市情况,而下篇,我们要来讲讲二手和价格,希望能给各位带来一些启发!

上篇中,我们主要从土地和住宅两方面为大家分析了平湖上半年的楼市情况,而下篇,我们要来讲讲二手价格,希望能给各位带来一些启发!


【二手市场篇】

 成交爆发后趋稳 价格却让人震惊 

从走势图中我们可以看到,今年3、4、5月二手房月度网签数量呈现爆发趋势,均达到400套,甚至超过600套,对比2018年下半年和2019年初都有明显的增长,总体涨幅约在125%。

但我们?#37096;?#20197;看到,到二季度,月成交量不再保持单边上涨趋势,二手房市场经过一波上涨后开始趋稳。

而价格方面,2019年平湖市二手房备案价格呈现上涨趋势,最高涨幅达17%。近一年成交中最高月度均价为8148元/㎡,最低月度均价为7247元/㎡,最高和最低价均高于去年下半年的最高和最低价。(2019年7月最新数据显示,二手房备案均价8319元/平,继续创下新高)

看到这里很多朋友会大呼不敢相信——“平湖的二手房网签价竟然没破万”“你们这个数据水分也太大了吧”“说好的一二手房价倒挂呢?”……

其实玄机就在于,二手房交易存在着许多无法用数据体现的“潜规则”。例如,为了少交营业税、契税,二手房交易普遍存在做低网签价的现象,即200万成交的房子网签价150万,账面上少掉的50万就可以帮助卖家少交近3万的营业税(营业税通常也会转嫁到买家头上,所?#26376;?#21334;双方都会配合做低网签价,只要?#23548;?#20132;?#36164;?#20505;50万一分不少给到卖家即可);再?#28909;紓?#35768;多银行对于二手房的评估价格单价就是不超过1.3万,你贷款想贷成1.6万都不行,那最终结果就是网签价变得很低,而?#23548;?#25104;交的差额部分根本不体现在你账面上。

?#27604;唬?#24179;湖二手房的价格不像一手房是统一在一定的价格箱体中的,二手房随着区域配套的不同,价格差异可以很大很大,一些乡镇项目、老破小项目本身价格就低,跟一些学区房、景观房相?#35753;?#24179;方差距甚至可以近万元,但统计数据只算平均值,所以二手房网签成交价就真的是非常?#22303;恕?/span>


二手市场总结

1、本年度二手成交市场迎来了一个较大的爆发期,连续3个月备案?#30475;?#21040;了400套以上/月,3月份以来总体备案水平虽处于较高的位置,但后劲稍显不足,整体趋稳。

2、二手房备案价格呈现上涨趋势。不过显然,数据上能体现的备案价,与大家感知的二手房价格截然不同。


【价格篇】

 趋势呈现上升 优惠可以争取 

受平湖市限价影响,全市预售均价走势相对较为平稳,略呈现上升趋势。目前毛坯房预售价格普遍在13000-16000元/㎡,精装预售价格在3000-4000元/㎡,?#23548;?#24066;场成交价有0-1000元/㎡的优惠幅度。

那么平湖市不同地区的价格有什么区别吗?我们可以从下面这张图上清晰地看到:

平湖市2019年板块预售价格分布中(除广陈?#26174;合?#30446;),当湖?#20540;?/span>15850元/㎡的均价位列第一,经开区14404元/㎡位居第二,其余乡镇板块价格在12000-14000元/㎡左右,价值高地仍以城区为主。

这里我们也找到了2018年的预售价格分?#32426;跡?#23545;比可知,市场预售方面整体处于不升不降的状态,根据?#23548;?#24066;调显示,为了冲指标,抓回笼,开发商营销手段五花八门,多数项目出台了各类优惠措施,?#27604;?#27530;?#23601;?#24402;,最终目的就是为了能够促成成交。因此,?#23548;?#25104;交价都具有一定谈判空间存在。

我们再来详细看一下主城区预售价格分布

注?#21644;?#31034;均为2019年上半年推广名

截止2019年二季度末,平湖市市区在售楼盘项目约17个、待售项目1个;其中?#28508;?#32463;开7个、城西板块4个、南市版块4个、东湖板块3个。

价格方面,南市新区和东湖板块作为平湖一线住宅板块价格相对较高,经开次之,城西板块价格相对较为优惠:

南市区毛坯售价:14000-16500元/㎡

东湖板块毛坯售价:15000-16000元/㎡

经开区毛坯售价:13000-16000元/㎡

城西区毛坯售价:11000-14000元/㎡


7月新数据:

主城区成交在不受老牌限价房大规模供应的影响前提下,稳定维持在15000元/㎡上下。

价格总结

1、在限价等因素影响下,本年度相较去年毛坯备案均价变动较小,但在?#23548;?#38144;售中,迫于市场竞争压力的增大,多数项目优惠力度有所提升,整体优惠幅度在0-1000元/㎡不等,目前主城区毛坯成交价格在12000-16000元/㎡,精装价格在2000-3000元/㎡。

2、乡镇地区受不同板块影响,普遍售价在11000-13500元/㎡,车位另计(约7-8万元/个)。


 总结 

最后,我们结合(上)、(下)两篇,来梳理一下2019平湖楼市上半年的情况:

供求关系>>>

由于目前市场整体成交低迷,且2017-2018年出让土地过多,导致库存积压严重,市场表现为供大于求

土地供求>>>

由于一手住宅的库存大、去化难,倒逼土地市场,政府出于平衡市场因素考量,降低土地市场的供应,且将供应结构调整向乡镇板块

一手价格>>>

受限价因素影响,市场成交价格上限被牢牢锁定,且为了维稳等因素考虑,大幅度的高调降价可能性较低,多数项目基本采用有限优惠?#21364;?#26045;促进成交。

下半年预期>>>

根据以上三点来看,预计2019年下半年仍然以去库存为主,主城区三大?#20540;?/span>住宅供地将会受限,价格方面大概率会?#26377;?#19978;半年趋势,上限锁定小幅震荡


数据说明:

数据截取时间为2019年1月1日~2019年7月31日;

文中涉及的数据,部分为人工市调采集及笔者?#32422;?#35745;算,仅供参考。

 

——THE END——

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